古建承載歷史，也刻滿了滄桑。古建保護，無疑是一場與時間的賽跑。在南京，牛市古民居的修繕保護卻陷入拉鋸僵局，住戶、開發商、政府部門各有為難之處，只因古建保護遇上了私人產權。如何化解私有產權古建的保護難題？如何厘清政府、社會、個人的權責利？ 

　　南京老城南地區，在一處雜草亂石和簡易圍擋內，孤零零地矗立著一棟破敗的古建。牛市古民居——這座南京市文保單位歷經200多年風雨，在幾輪拆遷中都“幸存”了下來。但近來，住戶稱由于近距離施工及梅雨季等原因，斑駁破舊的老宅岌岌可危，“每天都擔心它會倒掉”。一座私有古建，牽動多方的心。牛市古民居，到底該如何保護？

　　古建成為孤島

　　除有人住的房屋外，古民居的其余產權均為開發商所有

　　來到牛市古民居，推門進去是兩層木質結構建筑，褪了色的雕花跑馬樓，依稀還殘留當年朱紅色的繁華。相傳，這里曾是清道光年間南京一位秀才的住宅，宅中曾開綢布貨棧；上世紀80年代，這里還曾是熱播電視劇《秦淮人家》的取景地。如今，年近60歲的王琳（經本人要求為化名）和她的9位家人，就生活在這里。

　　“這座清代古建共有六進。現在后四進的大門開在顏料坊49號（以下簡稱顏料坊古建），前兩進的大門是牛市64號，兩者一墻之隔。我祖上買了第二進屋子，我一出生就住這里。”王琳還記得小時候的牛市古街：天蒙蒙亮，就傳來酒釀元宵、藕粉桂花糖糕的叫賣聲，鄰里間夜不閉戶，夏夜常在一塊乘涼。古街曾經的繁華，現已被施工的轟鳴所代替，緊鄰的其他老宅早已化為了瓦礫。

　　早在1984年，牛市古民居就被列為秦淮區文保單位。2006年6月10日，又被升格為南京市文保單位。記者從相關部門了解到，牛市古民居所在地塊早已賣給了開發商，并經過一次轉手。目前除了王琳等所住房屋，其余古建產權均為開發商所有。2008年8月26日，該地塊正式出讓，用地性質為商業辦公、文化娛樂、住宅混合用地；而按照規劃，牛市古建將在整體修繕后，作為公共文化空間開放。

　　“南京市政府令第227號規定，拆遷過程中遇到軍事、寺廟、文物等要另行處理。我們說什么也不讓拆。”王琳說，拆遷隊每年都來，但由于始終沒達成共識，他們就一直住到現在。

　　保護邊界模糊

　　產權人有無保護能力、有人居住時如何搶救，沒有具體標準

　　“本來再住個十年八年也沒問題，但現在不行了，擔心房子隨時會倒掉。”住在古民居里的蔣阿姨說，今年3月開始，因為一墻之隔的顏料坊古建進行施工，房屋木質結構松動，幾處屋檐瓦片移位脫落，部分墻面出現裂紋，住戶們臨時搭了木頭支架撐在房梁上。由于前段時間的強降雨和臺風，現在房子一下雨就得用盆接水。

　　古建搖搖欲墜，該由誰來負責維修？

　　南京市文廣新局文物處相關負責人介紹，國有不可移動文物由使用人負責修繕、保養；非國有不可移動文物由所有人負責修繕、保養。王琳所住房屋為私有古建，房屋該由產權所有人負責修繕。如果該文物有損毀危險，所有人不具備修繕能力的，當地人民政府應當給予幫助；所有人具備修繕能力而拒不依法履行修繕義務的，縣級以上人民政府可以給予搶救修繕，所需費用由所有人負擔。

　　“我們已論證批復了維修方案，但是，以什么標準來判斷產權人有無能力，房屋中有人居住怎么執行？”這位負責人坦言，文物保護法的一些條款沒有具體標準，實際操作中很難執行。

　　王琳也覺得委屈。“過去幾十年我們自己養護房屋，花費幾十萬元。但最近的施工，造成了房屋損壞的加劇。”王琳稱，房屋西邊第一進很多年前就已被征收，住戶早已搬走，現在殘破不堪。它要是倒塌了殃及第二進房屋，誰來負責？

　　記者看到，在西邊第一進的房間里，屋頂破了個大窟窿，房內堆滿了磚石瓦礫。一墻之隔的顏料坊古建已修繕一新，和破敗的牛市64號形成鮮明對比。

　　據介紹，目前第一進房屋的產權在開發商，該建筑所在的胭脂巷居委會曾多次聯系開發商要求修繕。然而開發商方面同樣表示為難：由于牛市64號里面住著人，木質結構古建整體大修恐對居民構成安全威脅，因此無法修繕。如果居民搬走后再修呢？王琳等人提出，房屋樓上樓下約400平方米，如果搬遷，就應給予總額1500萬元以上的補償，此外還需對所有住戶進行安置。

　　對此，南京大學政府管理學院副教授姚遠建議，假如產權人認為開發商工程施工帶來房屋損壞，可先進行鑒定，證明施工對房屋造成了損壞并起訴開發商請求賠償；當產權人或使用人拒不履行法律規定的修繕責任時，假如文物主管部門執行難，還可以起訴居民或開發商，通過法律程序，建立起公民、社會、國家權責利對等的文物保護機制。

　　如何實現雙贏

　　政府提供公共服務和基礎設施建設，市民通過修繕古建來獲得收益

　　古建保護專家、南京工業大學建筑學院教授汪永平在多年城鄉歷史街區調研中發現，很多時候，私有古建的保護面臨更為嚴峻的現實：產權人往往將空置舊房外租；還有產權所有者嫌維修成本太高，任其空閑直至坍塌。

　　“對已有百年歷史的古建進行整體修繕，即便不落架維修，每平方米至少需5000元，落架大修費用更高，每平方米要1萬元以上，這甚至超過了重蓋新樓的費用，一些地方政府難免缺乏修繕的積極性。”汪永平介紹，住戶對私有古建的看法也不盡相同：有的力主保存老屋，留存城市記憶；但多半住戶希望政府給予補貼，并改善居住條件；還有的希望在古建徹底損毀之前，與政府或開發商談成一筆費用，但出于利益的考量往往令保護修繕難以落實。

　　在業內人士看來，私有古建保護依靠政府大包大攬，既不現實，也不應該。“文物主管部門每年文保開支有限，對私人所有的文物，居民有修繕能力的就要履行保護責任。”姚遠認為，私有古建產權所有人應承擔起不可推卸的責任，但同時，政府也應當給予其更多信心。

　　姚遠介紹，歐美一些國家設有不動產稅，將其作為地方政府的主要稅源。有了這一穩定的稅源，地方政府著力提供公共服務及基礎設施建設，市民則通過對房屋的保護修繕來獲取收益。在日本及臺灣地區，居民發動社區營造運動，對私有古建進行修復養護，大批民宿既提供了經營性收益來源，也增添了鄉土魅力，形成良性循環。

　　這樣的模式，在國內其實已有案例。2008年北京奧運會時，一些四合院住戶們自愿出資，在文物主管部門指導下修繕民宿并獲得收益。在煙袋斜街、南鑼鼓巷，政府給予了居民不大拆大建的信心，并將公共建設逐漸完善，古建得到了自下而上、自外到內的保護。《南京歷史文化名城保護規劃》也規定，“采用小規模、漸進式、院落單元修繕的有機更新方式，不得大拆大建。積極探索鼓勵居民按保護規劃實施自我保護更新的方式，建立歷史建筑的長期修繕機制”。

　　目前，針對南京老門東街區小西湖片區的保護，南京市規劃局聯合秦淮區政府邀請在寧3所高校規劃建筑專業的志愿者進行調研，與原住民一起商談如何修繕這一片區。

　　關于牛市古民居的案例，南京市文廣新局文物處負責人表示，有3種解決方案：首先，通過幾方協商對該文保單位進行整體性保護和利用，恢復其整體面貌；其次，假如住戶與開發商不能達成共識，可通過市場化交易引入民間資本，將其轉讓給其他有能力修繕的對象，根據《文物法》規定，不可將非國有不可移動文物轉讓或者抵押給外國人；此外，假如住戶確實不想轉讓產權，就必須在文物主管部門的監管下盡到保護責任。

　　“類似‘私有古建’保護問題的解決，最佳方案還是地方政府適時介入，組織開發商、住戶、產權人等妥善協商，尋找大家都能接受的解決辦法。否則三年五年拖下去，古建塌了，居民失去了庇護之地，沒有談判的籌碼，開發商順勢拆除，這難道是各方面都愿意看到的結果嗎？”汪永平說。?